Ფასზე დაფუძნებული მიდგომა: არსი და ძირითადი მახასიათებლები

უძრავი ქონების, მანქანებისა და აღჭურვილობის საბაზრო ღირებულების დადგენის ძირითადი გზა არის ძვირადღირებული მიდგომა, რომელიც ეფუძნება ჩანაცვლების პრინციპს. მისი თქმით, პირი, ობიექტზე გაუმართლებელი ფასით იხდის, თუ ის უფრო მაღალია, ვიდრე ერთი და იგივე სასარგებლო და ხარისხიანი.

როდესაც უძრავი ქონების შეფასება ხორციელდება, ეს მიდგომა, რომელიც საშუალებას მისცემს ყველაზე ზუსტ გამოხატვას მის ღირებულებას. ეს ყველაზე ძვირია. გასაგებია, რომ ამ შემთხვევაში ობიექტის ღირებულება შედგება ბაზრის საბაზრო ფასისა და იმ ხარჯების შესახებ, რომლებიც საჭიროა, მაგალითად, მისი ამჟამინდელი ფორმის სტრუქტურა.

უძრავი ქონების შეფასების ღირებულება დამოკიდებულია რამდენიმე ეტაპად:

1. მიწის ნაკვეთის ფასი განისაზღვრება, რომელიც ითვალისწინებს ყველაზე უფრო სწორად გამოყენებას.

2. გამოთვალეთ თანხა, რომელიც დაიხარჯება მსგავსი ობიექტის მშენებლობაში.

3. განსაზღვრულია მეწარმის მიერ მიღებული მოგების ოდენობა.

4. ფიზიკური, ფუნქციური და გარე აცვიათ გამოიქვითება.

5. ობიექტის საბოლოო გაანგარიშება და შენობა-ნაგებობის მშენებლობა, რომელიც უნდა გაითვალისწინოს აცრებისთვის შესაფასებლად.

იმავდროულად, ფასზე დაფუძნებული მიდგომა გამოყენებულია ხარვეზები. მთავარი ისაა, რომ მას ბევრი დრო სჭირდება, რათა დადგინდეს შენობაში ზუსტი ღირებულება. ასე რომ, როდესაც ძველი სტრუქტურის აღდგენა მიმდინარეობს, თითქმის შეუძლებელია ზუსტად განსაზღვროს მისი რეკონსტრუქციის ხარჯები და მოსალოდნელი აცვიათ. რაც შეეხება ტიპიურ შენობებს, ეს მიდგომაა, რაც ყველაზე ოპტიმალურია მათი შეფასებით, რადგან ეს ძალიან მარტივია. ზოგიერთ შემთხვევაში, ეს არის ერთადერთი შესაძლო ვარიანტი, მაგალითად, სპეციალური დანიშნულების შენობების (სკოლები, სადგურები, სადგურები) ან სადაზღვევო ღირებულების შეფასებისას.

ხარჯების მიდგომა ხშირად გამოიყენება, როდესაც შეფასდა ფიქსირებული აქტივების შეფასება, გაუთავებელი მშენებლობის ან ანალიზისთვის ყველაზე ეფექტურად გამოყენების საიტი.

მშენებლობის ღირებულების გაანგარიშებისას ისინი ოთხი ძირითადი მეთოდის გამოყენებით ხორციელდება: ინდექსი, შედარებითი ერთეული, კომპონენტებში და რაოდენობრივი კვლევა.

ასე რომ, ბოლო კვლევა შედგება პირდაპირი ხარჯების შეფასებისას, რომელიც ეხება ყველა სახის სამუშაოს, მასალების, მექანიზაციის, კომუნალური და სხვა. ამ ხარჯებს, ინვესტორის მოგება და ოვერჰედის დამატება . ეს მეთოდი ითვლება ყველაზე ზუსტ, არამედ ყველაზე შრომატევადი გამოყენების გამო, რადგან იგი საჭიროებს შეფასების ცოდნას სამშენებლო და ბიუჯეტის სფეროში.

უძრავი ქონების შეფასების ღირებულების მიდგომა ასევე იყენებს დაზიანების მეთოდს, რომელიც ოდნავ რაოდენობას ანიჭებს რაოდენობას, მაგრამ არც ისე შრომატევადია. ფაქტია, რომ იგი იყენებს არა მარტო, არამედ გაფართოებული ციტატების ყველა ელემენტის დიზაინი.

რაც შეეხება შედარებითი ერთეულის მეთოდს , მისი გამოყენება გამართლებულია მოდელის შედარებებისთვის. ასე რომ, ობიექტის შესაფასებლად, ის შერჩეულია ტექნოლოგიებისა და მახასიათებლებით. შერჩევა ხორციელდება სპეციალიზებული დირექტორიებით. მეთოდი არის მარტივი და აქედან გამომდინარე, ძალიან ფართო გამოყენებაა.

ინდექსი მეთოდი ისაა, რომ წიგნის ღირებულება გამრავლებულია სპეციალური მაჩვენებლებით, რომლებიც დამტკიცებულია სახელმწიფო სტანდარტების მიხედვით. ითვლება, რომ ამ მეთოდს აქვს სიზუსტის ყველაზე დაბალი ხარისხი.

ღირებულების მიდგომა შეიძლება გამოყენებულ იქნეს ნებისმიერი უძრავი ქონების შეფასებისას, მაგრამ ყოველთვის არ არის მისი გამოყენება გამართლებული. ფაქტია, რომ ობიექტებისთვის, რომლებიც შემოსავალს გამოიმუშავებენ, ძალიან იშვიათად გამოიყენება, მაგრამ მისი გამოყენება მხოლოდ ჩაშენებული შენობის შეფასებისას არის არასწორი.