Უძრავი ქონების და ბიზნესის შეფასების მომგებიანი მიდგომა. შემოსავლების მიდგომა

შემოსავლების მიდგომა არის უძრავი ქონების ღირებულების, ორგანიზაციის საკუთრების, ბიზნესის თვითშეფასების მეთოდების მთელი კომბინაცია, რომელშიც ღირებულების განსაზღვრა ხორციელდება მომავალში მოსალოდნელ ეკონომიკურ სარგებლობაში. ამ მიდგომის თეორიული საფუძველი საკმაოდ დამაჯერებელია. ინვესტიციის ღირებულება არის მიმდინარე დროში მომავალი სარგებლის ღირებულება, რომლებიც დისკონტირებულ იქნეს დაბრუნების კურსის დროს, რაც ინვესტიციების რისკის გამოხატვას წარმოადგენს.

ეს არის გონივრული და შესაფერისი ობიექტის წარმოებისა და გაყიდვის სფეროში მოქმედი ნებისმიერი საწარმოსთვის, ასევე მისი ბიზნესისთვის, თუ მას მოგება აქვს დადებითი მოგება. საინვესტიციო რისკების მასშტაბები ღირებული ბიზნესში აისახება ფასდაკლებით. ეკონომიკურ თვალსაზრისით, ახლა ის არის, რომ ინვესტორები მოითხოვენ კაპიტალდაბანდებთან შედარებით საინვესტიციო ობიექტებს რისკის დონის შესაბამისად, ან შეფასების დროს ალტერნატიული საინვესტიციო ვარიანტების დაბრუნების მაჩვენებელია.

თვისებები

პრაქტიკაში შემოსავლის მიდგომის გამოყენება საკმაოდ რთული ამოცანაა, რადგან აუცილებელია შეფასების თითოეული მნიშვნელოვანი განმსაზღვრელი - დაბრუნების და მოგების მაჩვენებელი. თუ ეს მეთოდები გამოიყენება საწარმოს შესაფასებლად, მაშინ აუცილებელია მათი ყველა ძირითადი ელემენტის, მათ შორის ღირებულება, კომპანიის ბრუნვა, რომელიც პირდაპირ გავლენას ახდენს მოგებაზე, ხარჯებზე და რისკებზე, რომლებიც ქმნიან თითოეულ ინდივიდუალურ ელემენტს.

საქმიანი შეფასების მომგებიანი მიდგომა საკმაოდ ხშირად გამოიყენება. მაგალითად, თუ ეს შეძენა ან შერწყმა, მაშინ ეს მეთოდი უფრო ხშირად ძვირად ან ძვირად გამოიყენება. მყიდველის კაპიტალის ინვესტიციები ახლა მზადდება მოლოდინით, რომ მომავალში მოხდება წმინდა ფულადი ნაკადების მიღება, რაც არ შეიძლება გარანტირებული იყოს, რადგან ისინი გარკვეულ რისკებს ხასიათდებიან. შემოსავლის მიდგომა საშუალებას გვაძლევს შეფასდეს ეს ძირითადი დეტერმინანტების შეფასება, ხოლო ბაზარზე დაფუძნებული მიდგომა, როგორც წესი, ითვალისწინებს მომავალი წლის გათვალისწინების გარეშე, რეტროსპექტული პერიოდისთვის ფასების მოგების კოეფიციენტს ან სხვა მსგავსი მულტიპლიკაციას.

ბაზრის მულტიპლიკატორებისთვის, ისეთი თვისებები, როგორიცაა არასანდოობა დამახასიათებელი, ისევე როგორც შეუძლებლობა იმავე საფუძვლიანობას, რაც შეიძლება მიღწეული იქნას შემოსავლების მიდგომა მომავალში მოგების პროგნოზით და ფასდაკლებით. მაგალითად, "ფასი-შემოსავლების თანაფარდობა", რომელიც წელიწადში გამოიყენება, არ იძლევა მომავალში წლების განმავლობაში სავარაუდო ცვლილებების ასახვას. კოეფიციენტების სწორად გამოყენება იძლევა შესაძლებლობას, წარმოაჩინოს ინვესტორების ზოგადი შეღავათები, ისინი ხშირად იწოდებენ გამყიდველებს ან ინდუსტრიულ წყაროებს.

გამოიყენეთ

ანალიზსა და დაცვაში აუცილებელია საწარმოს ბიუჯეტის შესახებ ინფორმაცია, რაც აუცილებელია ცვლილებების განხორციელებისა და შექმნილი გეგმის, პროგნოზებისა და ძირითადი წინადადებების ფინანსური შედეგების გასაუმჯობესებლად. ბიზნეს შეფასების შემოსავლის მიდგომა საშუალებას გაძლევთ შეაფასოთ ყველა მოსაზრება, რომელიც დაკავშირებულია შემოსავლების ზრდის, ხარჯების შემცირების, პროცესის გაუმჯობესების ან კაპიტალური ხარჯების შემცირების შედეგად შეღავათიან სარგებებზე. ამ მიდგომის საშუალებით, შეგიძლიათ შეაფასოთ და განიხილოთ ყველაფერი. გარდა ამისა, ეს დაგეხმარებათ დაგეგმილი მოსალოდნელი სარგებლის დროისა და საწარმოების ღირებულების შემცირების პროცესის დემონსტრირება, რადგან სარგებელი უფრო შორეულ მომავალში გადადის.

შემოსავლის მიდგომის გამოყენება საშუალებას აძლევს მყიდველებს და გამყიდველებს, საწარმოთა სამართლიანი საბაზრო ღირებულების გამოთვლა, აგრეთვე მისი ან საინვესტიციო ღირებულება ერთი ან მეტი სტრატეგიული მყიდველისთვის. თუ ეს განსხვავება გამოირჩევა აშკარად საკმარისი, მაშინ გამყიდველები და მყიდველები ადვილად განსაზღვრავენ სინერგიის სარგებელს, ასევე ინფორმაციულ გადაწყვეტილებებს.

როდესაც სარგებლობენ საქმიანი შეფასების მომგებიანად მიდგომა, უნდა გაითვალისწინოთ, რომ გამოთვლილი ღირებულება შედგება უშუალო საქმიანობის პროცესში გამოყენებული ყველა ქონების ღირებულებით. გამოყენებული მიდგომის ფარგლებში, არსებობს რამდენიმე შეფასების მეთოდი, რომელიც არის ყველაზე დიდი ინტერესი. კერძოდ, შემოსავლის მიდგომის ასეთი მეთოდები გამოიყენება: კაპიტალიზაცია და ფულადი ნაკადების დისკონტირება. უფრო დეტალურად შეგიძლიათ განიხილოთ ისინი.

მეთოდები

ფულადი ნაკადების კაპიტალიზაციის მეთოდის გამოყენებით საწარმოს მთლიანი ღირებულება გამოვლინდა საწარმოს ქონების პოტენციალით წარმოქმნილი ფულადი ნაკადების მიხედვით. ბიზნესის ან საწარმოს ფულადი სახსრები მთლიანად განსხვავდება ფინანსური აქტივების ყველა შემოდინებისა და გარკვეული ბილინგის პერიოდის განმავლობაში. როგორც წესი, ერთი წლის ვადით გამოიყენება გამოთვლები. მეთოდი წარმოადგენს ფულის სავარაუდო ნაშთის წარმომადგენლობითი დონეს დღევანდელი ღირებულების გადაქცევის გზით, მიღებული მთლიანი თანხის გაყოფა მიღებული კაპიტალიზაციის მაჩვენებლის მიხედვით. ამ შემთხვევაში შემოსავლის ნაკადი შესაბამისია გარკვეული კორექტირებით.

ფულადი ნაკადების გაანგარიშების ჩვეულებრივი მეთოდის გამოყენება, კაპიტალიზაციასთან დაკავშირებული აბსოლუტური ფულადი სახსრების მოცულობის დადგენისას გამოიყენება ფულადი სახსრების არამიზნობრივი ხარჯების წმინდა მოგების (საანგარიშო პერიოდში გადასახადის შემდეგ). გაანგარიშების ეს მეთოდი უფრო მარტივად შეიძლება ჩაითვალოს ფულის თავისუფალი ნაკალის გაანგარიშებისას, სადაც, როგორც დამატებით, საჭირო კაპიტალის ინვესტიციები და კაპიტალის შევსების საჭიროებები გათვალისწინებულია.

ფულადი ნაკადების დისკონტირება

ეს მეთოდი ძირითადად ეფუძნება მხოლოდ საწარმოს მიერ წარმოებული მოსალოდნელ ფულადი ნაკადების მიხედვით. დამახასიათებელი განსხვავება ის არის, რომ შეფასების ვალდებულებაა საჭირო ფულადი სახსრების წარმომადგენლობითი დონის განსაზღვრის გამოთვლა. განვითარებული ქვეყნების ეს მეთოდი გახდა ყველაზე გავრცელებული იმის გამო, რომ ის შეიძლება გამოყენებულ იქნეს ყველა განვითარების პერსპექტივის გათვალისწინებით. ფულადი სახსრები ზოგადი ფორმით შეადგენს წმინდა შემოსავლისა და ამორტიზაციის თანხას, იმ პირობით, რომ წმინდა კაპიტალის მოგება და კაპიტალის ინვესტიცია ჩამოყალიბებულია.

დისკონტირებული ფულადი ნაკადის მეთოდის გამოყენებისას არსებობს შემდეგი პირობები:

• არსებობს იმის საფუძველი, რომ მომავალი საფინანსო ნაკადების განსხვავებული დონე განსხვავდება ამჟამინდელი, რაც არის განვითარებადი საწარმო;
• არსებობს მომავალი ფულადი ნაკადების გონივრული შეფასების ფარგლები ბიზნესის ან კომერციული უძრავი ქონების გამოყენებისას;
• ობიექტი მშენებარეა, სრული ან ნაწილობრივია;
• საწარმო არის კომერციული ღირებულების დიდი მრავალფუნქციური ობიექტი.

ფულადი ნაკადების დისკონტირების მეთოდის გამოყენებით უძრავი ქონების შეფასების შემოსავალი საუკეთესოა, მაგრამ მისი გამოყენება ძალიან შრომის ინტენსიურია. არსებობს შეფასებები, რომ არ მოხდეს ამ მეთოდის გამოყენების გარეშე. მათ შორისაა საინვესტიციო პროექტის შემდგომი განვითარება.

დისკონტირების მეთოდის უპირატესობები

თუ თქვენ სარგებლობენ მომგებიანი მიდგომა უძრავი ქონების ან ბიზნესის შეფასებისას ფასდაკლებით მეთოდით, შეგიძლიათ დაადგინოთ ზოგიერთი ძირითადი უპირატესობა. პირველ რიგში, ჩვენ ვსაუბრობთ იმ ფაქტზე, რომ მომავალი მოგება ბიზნესს პირდაპირ გაითვალისწინებს წარმოების პროდუქტების მხოლოდ მომავალი გაყიდვების ხარჯებს, ხოლო მომავალი ინვესტიციები, რომლებიც უკავშირდება პროდუქციისა და სავაჭრო შესაძლებლობების შენარჩუნებას და გაფართოებას, აისახება მოგების პროგნოზირება მხოლოდ მათი ირიბით ცვეთა

მნიშვნელოვანი რაოდენობა

მოგების ან დაკარგვის არარსებობით ობიექტის შეფასება საინვესტიციო გათვლების ინდექსის მიხედვით, ხორციელდება იმ ცვლილებებით, რომ მოგება ემსახურება როგორც საბუღალტრო ანგარიშგების მაჩვენებელს, შესაბამისად, სამუშაო პროცესში მნიშვნელოვანი მანიპულირება.

მოდელების სამი ჯგუფი შედის ფულადი ნაკადების დისკონტირების მეთოდით:

• დისკონტირებული დივიდენდები;
• ნარჩენი შემოსავალი;
• დისკონტირებული ფულადი ნაკადები.

თუ მომგებიანი მიდგომა გამოყენებული იქნება დივიდენდების დისკონტირების მოდელის მიხედვით, როგორც ფულადი სახსრების ნაკადის მტკიცებულება, გამოიყენება აქციების გადასახდელების ოდენობა. მიუხედავად იმისა, რომ მოდელი ფართოდ გამოიყენება უცხოურ პრაქტიკაში, რათა დადგინდეს და შეაფასოს საწარმოს აქტივების ღირებულება, მას აქვს ბევრი ხარვეზი. შენახული მოგების მოდელებში არ არსებობს საბუღალტრო აღრიცხვის ხარისხი. განსხვავება დივიდენდის პოლიტიკებში არა მხოლოდ კონკრეტული საწარმოებისთვის, არამედ ზოგადად ქვეყნებისთვისაც. ეს მეთოდი არ შეიძლება გამოყენებულ იქნეს საწარმოებში, რომლებსაც არ აქვთ მოგება. ეს მოდელი უმჯობესია უმცირესობის ფსონის ღირებულების გაანგარიშებისათვის.

ნარჩენი შემოსავლის მოდელი

ნარჩენი მეთოდის გამოყენებით შეფასების შემოსავლის მიდგომა ითვალისწინებს, რომ ნარჩენი შემოსავლის ოდენობა, ანუ, სხვაობა ფაქტობრივი მოგებასა და მოგების ოდენობას შორის, რომელიც იზიარებს აქციონერებს კომპანიის ან მისი აქციების შეძენის დროს, გამოყენებული იქნება როგორც ფულადი სახსრების მოძრაობის ინდიკატორი. თუ საწარმოს ღირებულება განისაზღვრა ამ მოდელის შეხედულების საფუძველზე, მაშინ იგი შეესაბამება წიგნის ღირებულების თანხას, რომელიც შემდგომში დარჩენილი შემოსავლების დღევანდელი ღირებულებით იქნება წარმოდგენილი. ასეთი მოდელი აჩვენებს მნიშვნელოვან მგრძნობელობას იმ მონაცემების ხარისხზე, რომლებიც წარმოდგენილია ფინანსურ ანგარიშგებაში. რუსული პირობებისთვის, ასეთი ინფორმაციის ადეკვატურობა არსებითი ეჭვის ქვეშ დგება.

უპირატესობები აქციონერთათვის

ბუნებრივია, კომპანიას, რომელსაც აქვს გარკვეული ისტორია, ასევე დივიდენდების გადამხდელი ფაქტები, შეუძლია გამოიყენოს ფასდაკლების მოდელი საკუთარი კომპანიის ღირებულების გამოსათვლელად. სიტუაცია ისაა, რომ ამ სექტორში საწარმოების აქციონერები იშვიათად უმცირესობაა, რისთვისაც ყველაზე შესაფერისი გზა იქნება უძრავი ქონების და ბიზნესის შეფასების მომგებიანი მიდგომა გამოიყენოთ უფასო ფულადი სახსრების დისკონტირების მოდელით. ამ სისტემაში, უფასო ფულადი ნაკადები ფასდაკლებით ან საინვესტიციო კაპიტალის მოსალოდნელ დაბრუნებასთან ერთად. ამ მოდელის გამოყენების ყველაზე დიდი პრობლემაა უფასო ფინანსური ნაკადის პროგნოზის სიზუსტე, ასევე დისკონტის განაკვეთის ადეკვატური დეფინიცია.

თუ შემოსავლის მიდგომა, როგორც ზემოთ აღინიშნა, გამოიყენება, მაშინ დისკონტირებული ფულადი სახსრების მეთოდის გამოყენებით, როგორც ბიზნესიდან მოსალოდნელი შემოსავალი ითვალისწინებს ფულადი მოგების ნაწილის რეკონსტრუქციის შემდეგ ბრუნვიდან ამოღებულ დაგეგმილ ფინანსურ ნაკადებს. როგორც ინდიკატორი, ფულადი ნაკადები არ არის დამოკიდებული საწარმოში გამოყენებული სააღრიცხვო სისტემისა და მისი ცვეთა პოლიტიკის შესახებ. ამავე დროს, აუცილებელია ფულადი სახსრების ნაკადების გათვალისწინება - შემოდინება და გადინება. ნაღდი ფულის დისკონტის ფინანსური მნიშვნელობის შეფასება ისაა, რომ ამ პროცესების შედეგად ისინი მცირდება იმ მოცულებით, რომლებიც ინვესტორს მიაწვდიან განსაზღვრული ფულადი ნაკადების მიღების დროს, იმ პირობით, რომ ის ამ ფულს არ აწარმოებდა არა ამ ბიზნესში, არამედ არის კიდევ ერთი საინვესტიციო აქტივი საჯარო ხასიათის, მაგალითად, თხევადი უსაფრთხოება ან საბანკო დეპოზიტი.

დამატებითი ტექნიკა

შემოსავლის მიდგომა, რომლის მაგალითიც ადრე იყო აღწერილი, ცოტა ხნის წინ გამოყენებული იქნა ნაკლებად, ახლა შეფასების მეთოდი გახდა ყველაზე გავრცელებული. იგი გამოიყენება ყველა სახის აქტივების შესაფასებლად და ამის საფუძველია ის იდეა, რომ ნებისმიერი აქტივი, რომელიც იზიარებს პარამეტრების ძირითადი მახასიათებლებს, შეაფასებს ამ ვარიანტს. ამ ეტაპზე შემოსავლების მიდგომაზე უარის თქმა ყველაზე ხშირად ხორციელდება ვარიანტი ფასების მოდელის სასარგებლოდ (შესაბამისად, შავი სქოლის მოდელი).

ასეთი სისტემა, რომელიც გამოიყენება, იძლევა შესაძლებლობას, შეაფასოს კომპანიის საკუთარი კაპიტალის ან საწარმოს საერთო ღირებულება იმ შემთხვევაში, როდესაც ის დიდი დანაკარგებით მუშაობს. ეს მოდელი მიზნად ისახავს შემდგომში განმარტოს, თუ რატომ არის კომპანიის სააქციო კაპიტალის ღირებულება არ არის ნულოვანი, მაშინაც კი, თუ მთელი საწარმოს ღირებულება დავალიანების ნომინალურ თანხაზე ნაკლებია. მაგრამ ამ უპირატესობის გათვალისწინებით კი, შეიძლება აღინიშნოს, რომ რუსული საწარმოების ღირებულების შეფასების შავ-სქოლის მოდელი სულ უფრო თეორიულად მიმდინარეობს. მთავარი პრობლემა, რომლისგანაც ეს მოდელი არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას შიდა ბიზნესში, არის ნაკლებობა ზოგიერთი რეალური მონაცემები მოდელის პარამეტრებისთვის, რაც ძალიან საჭიროა.

დასკვნები

ბიზნესის და უძრავი ქონების შეფასების მომგებიანი მიდგომა ბევრად უფრო ხშირად გამოიყენება, რაც ბევრ მიზეზს იწვევს. კერძოდ, ეს ეხება ხარვეზებს, რის გამოც სირთულეები იყენებს სამომხმარებლო ბაზარზე. უპირველეს ყოვლისა, უნდა აღინიშნოს, რამდენად რთულია სამომავლო ხარჯების პროგნოზირება მომსახურების და პროდუქციის, მასალებისა და ნედლეულის სამომავლო ხარჯებისა და სხვა საფასურის ინდიკატორების კომპლექსით. ამავე დროს, ჩვენ შეგვიძლია ვისაუბროთ ექსპერტიზის ზოგიერთი სუბიექტურობის შესახებ. გარდა ამისა, პრობლემაა რუსული საწარმოების შესახებ ინფორმაციის დაბალი გამჟღავნება, სინამდვილეში აუცილებელია კომპეტენტური გათვლების ჩატარება და შავი სკოლების მოდელირება. ეს გამოწვეულია იმით, რომ ასეთი საწარმოების დაბალი კორპორატიული კულტურაა.

აქციების დიდი რაოდენობა, მათ შორის მსხვილი პაკეტების ჩათვლით, კონცენტრირებულია მცირე რაოდენობის ადამიანების ხელში, ხოლო უმცირესობათა წილის მფლობელები და მცირე მფლობელები, რომელთა წილიც ძალიან მცირეა, უმნიშვნელოა საწარმოს საწინააღმდეგოდ. აღმოჩნდება, რომ ბევრი საწარმო უბრალოდ არ არის დაინტერესებული რაიმე ინფორმაციის გამჟღავნებაში. სწორედ ამიტომ, შემოსავლების მიდგომა მნიშვნელოვნად გაცილებით რთულია მრეწველობისა და ბიზნესის უმრავლესობის შესახებ რუსეთში. სხვა პირობებში, იგი საუკეთესოდ მუშაობს და აფასებს ყველა ღირსებას და საიმედოობას.